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CONTRATO TIPO DE PROYECTO Y DIRECCIÓN COMITENTE/ARQUITECTO
(La adaptación de este modelo de contrato a singularidades propias del encargo debe efectuarse con
el máximo cuidado para mantener la coherencia de sus textos y la consistencia de la terminología
empleada. Si las alteraciones son substanciales, ya sean modificaciones, supresiones o agregados,
se aconseja la consulta con un abogado).
CONTRATO
Entre ______________________________________________________________________________________, en adelante el “Comitente”, con domicilio en ___________________________________________________, por una parte y por la otra ___________________________________________________________________, en adelante el “Arquitecto”, con matrícula número ____________________________ del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, con domicilio en_______________________________________________________________________convienen celebrar el presente contrato de locación de obra intelectual.
CLAUSULA 1
OBJETO DEL CONTRATO
1.1
El Comitente encarga al Arquitecto y éste acepta la encomienda del proyecto y dirección de la obra cuyas características principales figuran en 1.2 a 1.7.
1.2
La obra corresponde a la categoría de _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.3
El destino de la obra es _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.4
La ubicación de la obra es ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.5
La modalidad prevista para la contratación y construcción de la obra es __________________________________________________________________________________________________________________________
1.6
El plazo previsto para la construcción de la obra es _____________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.7
La superficie cubierta estimada es de _________________________m2 y el costo estimado de la obra, incluido el impuesto al valor agregado, es de pesos _________________________
CLAUSULA 2
SERVICIOS PROFESIONALES
2.1
En base al programa de necesidades proporcionado por el Comitente y a los ajustes introducidos mediante acuerdo de las partes, el Arquitecto confeccionará el programa de necesidades definitivo.
2.2
En base al programa de necesidades definitivo, el Arquitecto realizará las tareas y gestiones profesionales para confeccionar la documentación gráfica y escrita necesarias para la ejecución de los croquis preliminares, el anteproyecto, la documentación de proyecto, el llamado a licitación y estudio de propuestas, y para desempeñar la dirección de obra, de acuerdo con lo establecido en el Decreto-Ley 7887/55 y la doctrina del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU).
2.3
Los servicios profesionales mencionados en 2.2 incluirán las tareas que figuran en la Cláusula 3, con los agregados y/o supresiones que puedan figurar en la Cláusula 13.
2.4
En similares condiciones y con iguales obligaciones que las señaladas en 2.2 y 2.3, el Arquitecto tendrá a su cargo la prestación de los servicios profesionales que corresponden a las especialidades de la ingeniería comprendidas en la obra de arquitectura encomendada, que son las siguientes: ___________________________________________________________________________________________________
2.5
Además de los mencionados en las cláusulas 2 y 3, el Comitente encomienda al Arquitecto las tareas y servicios profesionales siguientes ____________________________________________________________
3.0
Los servicios comprendidos en un encargo de proyecto y dirección son los necesarios para realizar los croquis preliminares, el anteproyecto, la documentación de proyecto, el llamado a licitación y estudio de propuestas, y para desempeñar la dirección de obra. Las tareas que comprenden estos servicios figuran en 3.1 a 3.5.
3.1
Croquis preliminares
Son los esquemas, diagramas, croquis de plantas, de elevaciones o de volúmenes o cualquier otro elemento gráfico que el profesional confecciona como preliminar interpretación del programa convenido con el comitente. Comprende las tareas para:
• Evaluar el programa de necesidades proporcionado por el comitente y la información y estudios complementarios que agregue a pedido del arquitecto, necesarios para completar dicho programa.
• Obtener y evaluar la información relacionada con:
Õ el sitio o lugar de ejecución de la obra
Õ las disposiciones oficiales vigentes
Õ la infraestructura y redes de servicios existentes.
• Verificar o reajustar el programa de necesidades.
• Representar los croquis preliminares incluyendo los elementos siguientes:
Õ planta de conjunto e implantación en el terreno
Õ cortes de conjunto si la topografía o el partido lo hacen necesario
Õ plantas, cortes y elevaciones, en escala reducida
Õ memoria descriptiva incluyendo en forma sucinta los fundamentos de la idea básica propuesta, criterios para la adopción de sistemas constructivos, materiales, estructura e instalaciones
Õ cálculo de superficies con estimación preliminar y tentativa de costos
Õ esquemas de crecimiento o de construcción en etapas si son requerimientos del encargo.
3.2
Anteproyecto
Es el conjunto de plantas, cortes, elevaciones y demás elementos gráficos y escritos estudiados conforme a las disposiciones vigentes, necesarios para dar una idea general de la obra en estudio. Comprende:
• Plano de conjunto, si es necesario.
• Planos generales:
Õ Todas las plantas, con medidas de locales y acotadas, incluyendo los elementos del anteproyecto de la estructura resistente e instalaciones.
Õ Los cortes necesarios, con cotas de alturas de locales, entrepisos, piezas estructurales y plenos, incluyendo los elementos del anteproyecto de la estructura resistente e instalaciones.
Õ Todas las fachadas, para exhibir la configuración y tratamiento de los exteriores de la obra, sus carpinterías, protecciones y terminaciones.
• Planos indicando el diseño estructural adoptado con ubicación y predimensionado de sus componentes.
• Planos indicando el trazado general, tipo, características y predimensionado de las instalaciones involucradas; ubicación y predimensionado de salas de máquinas, tanques y cámaras.
• Memoria descriptiva incluyendo:
Õ descripción de los aspectos principales que sustentan el anteproyecto
Õ aspectos reglamentarios
Õ aspectos funcionales
Õ descripción de los sistemas constructivos y estructura, criterios adoptados para su selección, aspectos técnicos, características y materiales
Õ descripción de las instalaciones, criterios adoptados, aspectos técnicos, características y materiales
Õ materiales y terminaciones más significativos.
• Cómputo de superficies cubiertas y semicubiertas.
• Presupuesto global estimativo.
• Estimación preliminar del plazo de ejecución de las obras y secuencia de las etapas, si corresponde.
3.3
Documentacion de proyecto
Es el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Comprende:
1.
Planos generales, de construcción y de detalle
• Terreno y muros linderos.
• Replanteo de todas las plantas y de submuraciones.
• Replanteo de todas las elevaciones, detalles de fachada.
• Replanteo de los cortes necesarios, detalles de cortes.
• Replanteo de instalaciones y cielorrasos suspendidos, cuando corresponda.
• Detalles de locales: escaleras, pasadizos, salas de máquinas, plenos con montantes y/o ventilaciones, locales sanitarios y especiales: plantas, cortes y detalles.
• Detalles de obra gruesa: muros, chimeneas, remates.
• Detalles de terminaciones: pisos, zócalos, revoques, revestimientos, mesadas, cielorrasos.
• Detalles de cubiertas, aislaciones, zinguerías.
• Planilla de locales.
• Carpinterías: planos, planillas y detalles de los diferentes tipos con indicación de dimensiones, materiales, accionamientos, herrajes, otros componentes, acabados.
• Cerramientos especiales, protecciones, herrerías y similares.
• Planillas de equipamiento fijo, p. ej.: grifería y artefactos sanitarios, artefactos de iluminación.
• Obras exteriores: caminos, senderos, veredas, canteros.
2.
Planos y planillas de estructuras
• Cálculo y dimensionamiento de las piezas estructurales.
• Replanteo de los elementos estructurales: plantas, cortes y detalles.
3.
Planos y planillas de instalaciones
• Cálculo definitivo y dimensionamiento de los elementos componentes.
• Planos generales de las instalaciones, comprendiendo plantas y cortes.
• Planos generales y/o de detalles particularizados, por ejemplo: de montantes, plenos, acometidas.
Õ Planos de salas de máquinas
Õ Detalles
Õ Diagramas de funcionamiento y planillas de elementos componentes.
4.
Planos y planillas de otras especialidades
• Parquización, equipamientos, señalización, otros.
5.
Documentación escrita
• Memoria descriptiva, incluyendo:
Õ descripción de los aspectos funcionales y reglamentarios del proyecto
Õ memoria de cálculo de la estructura
Õ memorias de todas las instalaciones incluyendo criterio adoptado, descripción, memoria de cálculo y operación
Õ planilla de superficies conforme al programa.
• Pliegos:
Õ de especificaciones técnicas de todos los rubros e items de la obra
Õ de bases y condiciones de licitación
Õ de condiciones para la contratación de la obra.
• Modelo de la contrata de obra.
• Formulario de oferta con listado de rubros e items para solicitar cotizaciones.
• Presupuesto desagregado por rubros.
• Cronograma tentativo (licitación / terminación de la obra).
6.
El Arquitecto organizará los planos, planillas y documentación escrita según las modalidades previstas para la adjudicación, contratación y construcción de la obra, teniendo en cuenta, para el sistema de “contratos separados”, la necesidad de organizar y compaginar documentaciones separadas para cada uno de los contratos en que se prevé la desagregación de la obra.
3.4
Llamado a licitacion y estudio de propuestas
Tiene por objeto obtener propuestas comparables entre sí y recomendar la adjudicación de la propuesta más conveniente. Comprende:
• Asesoramiento al comitente para la selección de las firmas comerciales a invitar.
• Compaginación de las documentaciones de licitación.
• Aclaraciones y respuestas a las consultas que formulen los participantes.
• Revisión, comparación y evaluación de las propuestas.
• Informe con los análisis y estudios realizados sobre las propuestas y su adecuación a la documentación de licitación, con recomendación de la propuesta más conveniente.
• Asesoramiento al comitente para la suscripción de contratos.
3.5
Dirección de obra
Dirección de Obra es la función que el profesional desempeña (i) controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto y (ii) la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos. Comprende:
1.
Tareas técnicas
• Controlar la actividad del/de los contratistas respecto a:
Õ la concordancia entre los trabajos en ejecución y los que figuran en la documentación contractual.
Õ la medición de los trabajos previo a su liquidación.
Õ las pruebas y ensayos requeridos por la documentación contractual; evaluación de sus resultados.
Õ la puesta en marcha de las instalaciones.
• Aprobar la concordancia con la documentación contractual de:
Õ los planos de detalle y de taller confeccionados por los contratistas.
Õ los materiales propuestos por los contratistas, especificados bajo la condición “similar o equivalente”.
Õ las muestras y tramos de muestras de componentes o partes de la obra.
• Confeccionar y entregar a los contratistas:
Õ aclaraciones gráficas o escritas que a criterio de la DO sean necesarias para la interpretación o complementación de la documentación contractual.
Õ listados con fallas o defectos detectados en inspecciones de rutina.
Õ listados con fallas o defectos detectados en la inspección previa a la recepción provisoria.
Õ listados con defectos detectados en inspecciones efectuadas durante el lapso de garantía.
• Emitir órdenes de servicio para:
Õ aclarar y/o complementar aspectos de la documentación contractual.
Õ demoler y reejecutar trabajos que exhiban diferencias con la documentación contractual.
Õ reparar o demoler y reejecutar trabajos con fallas o defectos aparentes.
Õ instrumentar toda otra acción de la Dirección de Obra.
• Advertir al contratista en caso de observar fallas o incumplimientos en materias que son de su exclusiva responsabilidad, como por ejemplo:
Õ replanteos.
Õ existencia de fallas aparentes en muros linderos.
Õ adopción y mantenimiento de medidas de seguridad e higiene del trabajo, protecciones y defensas.
Õ procedimientos y técnicas constructivas.
Õ construcciones provisorias de obrador, cerco y cartel de obra.
Õ ubicación o guarda de materiales acopiados en obra.
Õ limpieza en obra y obrador.
Õ vigilancia.
2.
Tareas para la gestión de contratos de construcción por ajuste alzado o unidad de medida
• Asesorar al comitente
Õ para la aprobación de garantías y seguros.
Õ para la aprobación de modificaciones, adicionales y economías.
Õ para el otorgamiento de prórrogas a los plazos contractuales del contratista.
Õ para la aplicación de sanciones al contratista.
Õ para aclarar sus consultas y proporcionarle informes periódicos.
• Intervenir
Õ para el registro del contratista como “Constructor.
Õ en las actas de iniciación de los trabajos y de replanteo.
Õ en las actas de recepción provisoria y definitiva.
• Revisar las liquidaciones del contratista, incluyendo la liquidación final.
• Emitir
Õ órdenes de servicio y responder las notas de pedido del contratista.
Õ los certificados de obra, incluyendo el certificado final.
• Efectuar el seguimiento y control de las obligaciones del contratista con respecto a:
Õ el plan de avance de los trabajos.
Õ los montos certificados en relación con los previstos en el plan de certificación.
Õ tramitaciones y aprobaciones “finales” a su cargo.
Õ la entrega al comitente de planos conforme a obra, manuales, folletos y garantías a su cargo.
3.6
De acuerdo con lo establecido en la Cláusula 5, las tareas no comprendidas en 2.5 y 3.1 a 3.5 serán consideradas como adicionales a este contrato, razón por la cual deberán ser encomendadas expresamente por el Comitente y acordados los honorarios respectivos, previo al comienzo de su ejecución.
CLAUSULA 4
MODIFICACIONES
4.1
Toda modificación que se introduzca al proyecto afecta al total de los elementos que lo componen y originará las adaptaciones necesarias, tanto en los documentos que lo constituyen como en la construcción. No se llevará a cabo ninguna modificación al proyecto ni a la obra sin la intervención y aprobación del Arquitecto.
4.2
Se considerarán modificaciones: a) las ampliaciones o disminuciones de superficie del proyecto, b) los cambios que se introduzcan a la categoría, destino, ubicación o modalidad de contratación de la obra establecidos en 1.2 a 1.5, c) los cambios que se introduzcan al programa de necesidades, croquis preliminares, anteproyecto o documentación de proyecto terminados o en ejecución, en su totalidad o en alguna de sus partes, d) los cambios que se introduzcan a la obra o a los trabajos en ejecución.
4.3
El Arquitecto tendrá derecho al cobro de honorarios adicionales por la introducción de modificaciones aprobadas por el Comitente, siempre que le originen la reejecución de tareas, la ejecución de nuevas tareas o la asunción de nuevas responsabilidades.
4.4
El Arquitecto tendrá derecho a prórroga de los plazos contractuales por la introducción de modificaciones siempre que le originen la reejecución de tareas o la ejecución de nuevas tareas.
CLAUSULA 5
HONORARIOS POR SERVICIOS Y TAREAS PROFESIONALES NO PREVISTOS
5.1
Salvo que figuren expresamente encomendados en este contrato, el Comitente tendrá a su cargo el pago de los honorarios que se originen por la prestación de los servicios y tareas profesionales que siguen: a) revisión de documentaciones preparadas por contratistas o proveedores proponiendo modificaciones, b) informe de impacto ambiental, c) documentaciones y trámites municipales, d) mensura y nivelación del terreno, e) ensayo y estudio de suelos, f) coordinación de contratistas y proveedores, g) desempeño del rol de Ejecutor de Obra ante la ausencia de un contratista que actúe como constructor.
5.2
El Comitente abonará los gastos especiales que se puedan originar, de acuerdo con lo establecido en el artículo 60 del Decreto-Ley 7887/55.
CLAUSULA 6
OBLIGACIONES DEL ARQUITECTO
6.1
El Arquitecto registrará en el CPAU la encomienda objeto de este contrato y cumplirá las disposiciones que en los pliegos de condiciones de los contratos de construcción figuran a cargo de la Dirección de Obra.
6.2
El Arquitecto se obliga a ajustar su actividad a las disposiciones del Código de Etica.
6.3
El Arquitecto y/o sus representantes visitarán la obra con la frecuencia apropiada en función del grado de avance de la misma y del tipo de los trabajos en ejecución, a efectos de controlar su correspondencia con la documentación contractual. En caso de que fuese requerida una supervisión durante toda la jornada laboral, el Comitente se hará cargo de la retribución del personal técnico correspondiente.
6.4
El Arquitecto deberá contar con la previa autorización del Comitente para ordenar la ejecución de trabajos que impliquen modificaciones, adicionales o economías a los precios contractuales y/o para conceder prórrogas o extensiones a los plazos contractuales.
6.5
El Arquitecto tendrá a su cargo: a) la retribución de profesionales, dibujantes, operadores de diseño asistido y personal técnico y administrativo necesarios para la ejecución de las tareas mencionadas en las Cláusulas 2 y 3, b) el costo de dos juegos de copias de los planos y escritos, resultado de las tareas a su cargo, uno de los cuales, firmado por el Comitente, permanecerá en poder del Arquitecto.
CLAUSULA 7
OBLIGACIONES DEL COMITENTE
7.1
El Comitente se obliga a: a) cooperar con el Arquitecto en toda gestión que requiera su participación, b) responder con razonable prontitud las consultas que éste le formule, c) encauzar por intermedio del Arquitecto todo pedido vinculado con el proyecto y/o la obra en ejecución o dirigido a profesionales o personal de su Estudio o de la obra, especialistas, contratistas, capataces o proveedores, d) contar con la certificación del Arquitecto antes de efectuar pagos a contratistas o proveedores.
CLAUSULA 8
PROPIEDAD INTELECTUAL
8.1
El anteproyecto y la documentación de proyecto, ejecutados sobre cualquier tipo de soporte, así como la conformación de la obra construida, son propiedad intelectual del Arquitecto, quien tiene derecho a su registro. Asimismo tiene derecho de reproducir, publicar y difundir dibujos, planos, fotografías, films y videos del anteproyecto y proyecto, de la obra en ejecución y del edificio terminado, salvo acuerdo en contrario con el Comitente.
8.2
El anteproyecto y la documentación de proyecto no podrán ser utilizados parcial o totalmente por el Comitente a los efectos de su utilización para otros proyectos, ni ser enajenados a tales efectos.
CLAUSULA 9
AJUSTE DE CUESTIONES
9.1
A efectos de toda cuestión emergente del contrato, las partes acuerdan someter el caso al laudo del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, entidad que actuará en carácter de Amigable Componedor Unico. A tal efecto, las partes renuncian en este acto a todo otro recurso, excepto el de nulidad.
9.2
Previo a ejercer el derecho de rescisión según lo dispuesto en 12.2 o 12.3 cada parte se obliga a requerir a la otra, en forma fehaciente y bajo apercibimiento de rescisión, el cumplimiento de las obligaciones pendientes, otorgando para ello un plazo único e improrrogable de 10 días.
CLAUSULA 10
PLAZOS
10.1
El Arquitecto cumplirá las tareas a su cargo dentro de los plazos siguientes: a) croquis preliminares, dentro de los ________días de aprobado el programa de necesidades definitivo, b) anteproyecto, dentro de los _________________ días de aprobados los croquis preliminares, c) documentación de proyecto, dentro de los _________________ días de aprobado el anteproyecto, d) llamado a licitación, dentro de los _________________ días de aprobada la documentación de licitación, e) estudio de propuestas, dentro de los _________________ días de recibidas las propuestas, f) dirección de obra, durante el plazo previsto en 1.6 para la ejecución de la obra. En caso de prolongación de este último plazo, por causa ajena a la responsabilidad del Arquitecto, éste tendrá derecho al cobro de honorarios adicionales.
10.2
El Comitente dispondrá de un plazo de _____________________ días para aprobar o presentar las observaciones a las tareas realizadas por el Arquitecto, cumplido el cual la tarea se considerará aprobada. Si el Comitente formulase observaciones, las partes acordarán el plazo para que sean satisfechas. A la terminación de cada etapa las partes dejarán constancia de su conformidad con su firma y fecha en dos copias de la documentación aprobada.
10.3
Los plazos se contarán en días corridos. Serán causal de prórroga, siempre que originen demoras a las tareas del Arquitecto: a) los lapsos empleados por el Comitente o los entes con jurisdicción sobre la obra para responder consultas u otorgar aprobaciones, b) los lapsos necesarios para el estudio de modificaciones y c) caso fortuito o fuerza mayor.
CLAUSULA 11
HONORARIOS Y FORMA DE PAGO
11.1
El Comitente pagará al Arquitecto, por la prestación de los servicios profesionales que figuran en 2.1 a 2.4 los honorarios siguientes ________________________________________________________________
11.2
Los honorarios adicionales que surjan según lo dispuesto en 4.3 se calcularán, salvo expreso acuerdo en contrario, según el “tiempo empleado”, aplicando las tarifas horarias establecidas previamente por las partes.
11.3
El Comitente pagará al Arquitecto, por la prestación de los servicios profesionales que figuran en 2.5 los honorarios siguientes _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
11.4
En cada factura el Arquitecto agregará a los honorarios el impuesto al valor agregado que corresponda.
11.5
Los honorarios indicados en 11.1 a 11.3 serán facturados por el Arquitecto de acuerdo con el siguiente detalle _________________________________________________________________________________
11.6
El Comitente pagará las facturas emitidas por el Arquitecto, al contado, dentro de los _____________________días de la fecha de su presentación.
CLAUSULA 12
RESCISION DEL CONTRATO
12.1
El Comitente tiene el derecho de desistir del contrato por su sola voluntad pagando al Arquitecto las tareas realizadas y la indemnización dispuesta en el Decreto-Ley 7887/55, artículo 51, inciso 3.
12.2
El Comitente podrá rescindir el contrato en los siguientes casos: a) si el Arquitecto violase reiteradamente las estipulaciones contractuales, b) si el Arquitecto abandonase las tareas a su cargo. En estos casos el Arquitecto tendrá derecho al cobro de honorarios por los trabajos correctamente realizados en tiempo y forma y el Comitente a daños y perjuicios.
12.3
El Arquitecto podrá rescindir el contrato en los siguientes casos: a) si el Comitente violase reiteradamente las estipulaciones contractuales, b) si el Comitente ordenase la suspensión de las tareas a cargo del Arquitecto por un lapso que supere los ______________ días, c) si el Comitente discontinuase el comienzo de la obra con respecto a la fecha de terminación del proyecto, por un lapso que supere los ______________ días, d) si por causa ajena al Arquitecto, la construcción de la obra superase en más de ______________ días el plazo previsto en 10.1, f) En estos casos el Arquitecto tendrá derecho al cobro de los honorarios devengados al momento de la rescisión y a la indemnización prevista en el Decreto-Ley 7887/55, artículo 51, inciso 3.
CLAUSULA 13
OTROS ACUERDOS DE LAS PARTES
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares iguales, uno para cada parte, en la Ciudad de ____________________ a los__________ días del mes de______________________________ de __________
COMITENTE ARQUITECTO
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